（来源：东方资色）

这几天和朋友们聚在一起，话题总绕不开房地产出的大事 ，造成的损失以万亿来计算
，整个行业几近崩塌 。这件事给无数家庭和整个社会带来的伤痛，可能要几年 、十几年才能慢慢平复
。

看到媒体报道 ，相关的当事人已经认罪悔罪了。这些年经历的事情
，很多场景都还在眼前 。走到今天这个地步，我们这些做房地产的人 ，都该好好想一想
，从中到底学到了什么
。三十多年走过的路，我们得正视 ，这个“学费 ”太贵了。

我看了一些专家的评论和反思
，各有道理 。但问题的根源到底是什么？我说的未必对，只是想把自己这些年经历的
、看到的 ，坦诚地说出来
。

从福利分房到商品房

回到三十年前，中国还没有真正意义上的房地产市场。那时候住房靠的是单位分配 。商品房最早只出现在经济特区
，后来又有了一种叫“外销房
”?的商品房，要有外销许可证 ，主要卖给港澳台同胞和外国人
。1998?年是个分水岭——国家决定不再搞福利分房了
，改成商品房。

但头几年，市场怎么也搞不起来 。很多城市都冷冷清清 ，政府着急
，企业也着急，大家都在摸索 ，谁心里都没底。那时候
，我们几位房地产商经常被政府请去一起商量对策
。说实话，我们自己也不懂 ，说的都是些一知半解的话。

当时每次去香港
，我们就拼命学习：收集每个楼盘的售楼书，拍样板间、拍模型 ，学他们的销售方式，学他们的行话 。“按揭”“楼盘 ”“开盘
”?这些词
，就是那时候从香港人那里学来的
。

回头看，学习本身没有问题。问题在于 ，后来我们把高杠杆 、高周转的那套做法也学了过来
，而且在国内很快就变了味
、走了样 。

按揭与失控的杠杆

为了刺激购房，银行开始给购房人提供贷款 ，也就是“按揭”
。我当时也是支持这个方向的
，理由是：给购房人贷款比给开发商贷款好，因为购房人是真正要买房的人 ，风险相对可控。

刚开始是五成首付
，也就是一倍杠杆 。但市场表现离政府和银行的预期差距很大，于是首付比例就一降再降 ，四成、三成 、两成
，杠杆越来越高
。接下来，荒唐的事情开始发生：有些房地产商和银行联手搞5%的首付 ，也就是说，借的钱是自己掏的钱的19倍。更荒唐的是
，有人提出了?“零首付 ” 。

当时中央电视台有一档节目叫《对话》，开播不久做了一期关于零首付的节目 ，我被请去做嘉宾
。我明确反对
，我的观点是：零首付的杠杆是无穷大，一分钱不掏就能买房 ，全是拿别人的钱在赌
，风险没了底。但节目播出时，我说的那些话全被剪掉了 。

这件事让我感触很深。地方需要增长 ，银行需要放贷
，企业需要卖房，大家实在太着急了 ，杠杆就这样被一层一层加了上去
。

“土地银行”

与此同时
，房地产商也在拼命想办法
、造概念、出策划报告。当时还有协会专门颁发?“房地产策划师
”?的证书，这种做法已经很普遍了 。其中一个影响很大的概念 ，是从国外搬来的?“土地银行”，意思是：谁手里的土地储备多
，谁的?“土地银行 ”?规模就大，就更容易上市 ，也可以发股 、发债
。投行分析师也纷纷写报告
，推波助澜。

开发商大量储备土地的做法，也正好符合地方政府搞土地财政的需要——土地出让收入迅速成了很多地方财政的重要来源 。几方力量都往同一个方向使劲 ，很快就有一家房地产商的土地储备超过了一亿平方米
。落后的开发商也拼命追赶
，生怕掉队。

没几年时间，行业竞争不再只是比谁能把房子盖好
、卖好 ，而是比谁拿地更多、融资更快 、扩张更猛 。行业不仅自己快速膨胀起来
，还带动出一整套围绕它运转的生态：房地产媒体成了一个行业，中介代理成了一个行业 ，各种金融产品、策划咨询都跟着繁荣起来
。在那样的氛围里
，只能说好话，不能指出问题。谁要是提出质疑 ，就成了另类，成了“乌鸦嘴
” 。房地产行业就这样失控了
。

庞氏骗局

后来
，专家和政府也意识到了问题的严重性。但在相当长一段时间里，焦点都放在?“房价上涨过快”?上 。社会上大量的精力 ，花在了房价收入比
、租售比的争论上。

房价高低当然是个问题
，但它不是最核心的问题
。真正的问题，出在房地产背后的运转模式上。运转模式回归正常了 ，房价自然会回到合理的水平 。

这个模式是什么呢？开发商靠预售回款活着
，用今天卖房的钱填昨天的窟窿；企业靠不断借新钱还旧债周转；地方政府靠卖地过日子，主观上就倾向于推高地价；购房者相信房价会一直涨 ，买房不是为了住
，是为了转手赚钱
。

这四样东西绑在一起，哪一样断了 ，其他的都会跟着垮掉。行业表面看起来繁荣
，实际上越来越脆弱，越来越依赖后来的人掏钱、后续的融资跟上 、价格预期不断往上走 ，才能覆盖前面的承诺和窟窿 。

当然，房子是实实在在的东西
，人总是要住房子的，不能把所有的房地产买卖都混为一谈
。但必须承认 ，在相当长一段时间里
，一部分房企的做法，已经跟“庞氏骗局 ”没什么两样了：支撑它运转的 ，不再是稳健的经营和真实的现金流
，而是下一笔融资
、下一个买家、下一轮涨价。一旦这些同时断了，链条就会崩掉 。

用大白话说 ，这叫击鼓传花
。用专业术语说
，就是庞氏骗局。

能离场的永远只是少数

2004 、2005?年前后，房地产正热 。有一次房地产论坛上 ，我在发言中提到一家公司的商业模式可能有问题
。论坛结束后
，这家公司的老板把我从饭桌上叫开，找了个僻静的地方 ，语气很严厉地警告我：“你今后不要谈我们公司的商业模式！
”

我沉默了。

过了一会儿，他语气稍微缓和了一点
，又说：“你刚才谈了小产权房，谈得很好 。你今后就谈小产权房吧。”?我继续沉默 ，一个字都没有说
。

从那以后
，我尽量避开他，免得彼此尴尬。后来他又托人带过几次话 ，意思还是一样：不要谈他们的土地银行和商业模式 。

再后来
，我渐渐成了这些房地产商不欢迎的人，一些城市的政府也不太欢迎我了
。说白了 ，因为我成了那个砸人家饭碗的人。媒体上客气的说法叫?“另类房地产商 ”
，私下说法就是乌鸦嘴 。

那些年房地产热闹的时候，成立了各种各样的组织 ，协会
、商会、联盟
，名目繁多
。他们不欢迎我参加，冠冕堂皇的理由是我们公司规模不够。有一次去上海开会 ，是个什么联盟的年会，名字我记不清了 。会议背景板上没有我们公司的名字
，后来临时打印了一个，贴了上去
。

还有一次经历印象更深。那家公司租了我们在北京银河?SOHO?的房子 ，用来销售他们的楼盘
，门外排着很长的队 。我戴上帽子，把帽檐压得很低?——?说实话 ，我有点担心被他们认出来
，赶我出去
。我带了两位同事，挤进了售楼处。看到的情形很简单：每人先交五万元 ，拿一个房号
，然后这个房号本身就开始被炒了 。

看到这个场面，我心里就明白了：很多排队的人 ，并不是为了买房住
，而是默认它会涨，总有人出更高的价格接过去。安全出门后 ，同事问我什么感受
。我说了四个字：庞氏骗局。

当年那些排长队的人，不能说都是投机者
，很多人只是被卷进了一个看上去永远会涨的链条里 。在那个链条里，人人都觉得自己能在鼓声停之前离场
。但最后真正能离场的 ，永远只是少数。

启示：诚信是底线

三十年过去了
，发生了太多事情 。今天中国房地产走到这个局面，不只是某些房地产商的错
。具体的罪状 ，司法机关已经认定了。但从行业的角度看
，这些企业最终走到的那条路，用四个字概括 ，就是庞氏骗局 。当然
，走到这一步，也不只是企业的问题 ，它是制度 、金融
、地方财政、企业扩张和社会预期共同作用的结果
。

我们当初的确什么都不懂
，从零开始，向别人学习 ，向香港人学习，边干边摸索。这个过程中犯错 、走弯路
，本来就是难以避免的 。企业经营失败也不可怕?——?只要守住诚信的底线，最坏的结果是公司破产 ，损失主要由自己承担
，对他人
、对经济、对社会不会造成这么大的伤害
。

真正致命的，是当一个行业逐渐背离诚信 ，把商业模式建立在不断加杠杆 、不断融资、不断找人接盘之上。更危险的是
，有些人还有意做局，制造幻觉 ，让越来越多的人卷进来 。到了这个地步
，错误就不再只是企业自己的错误，伤害也会扩散到金融
、地方财政、普通家庭和整个社会。

说到底 ，诚信是底线
。守住了这条底线
，即便犯错，也还有纠正的余地；失去了这条底线 ，再大的行业 、再高的增长，最后都可能在一夜之间崩塌。

写在最后

反思是为了往前走 。

根据公开数据
，房地产已经连续下跌了?47?个月
。什么时候才能恢复？我觉得，首先要尽快处理这些遗留的问题。就好比一个人生病了 ，该吃药就赶紧吃药
，该动手术就赶紧动手术，不能拖 。拖得越久 ，病情越重
，恢复也越难
。只有把病因诊断清楚，认认真真地开始治理了 ，房地产才有可能触底回升。

房地产市场要恢复
，最重要的是信心 。在处理遗留问题的时候，一定要把购房人放在第一位
。他们把全部的信任交给了我们开发商。按揭贷款的合同 ，是银行
、开发商和购房人三方一起签的 。卖房的时候
，我们开发商的口头禅是?“五证齐全
”——?四个带红章的证件，一个带国徽的证件
。这些证件 ，本身就是政府的一种背书。如果买了房却拿不到房，市场的信心就彻底没了
，房地产的恢复也就无从谈起 。

跌了这么久了，不能再拖了。但光靠催着治病还不够 ，根子上还是得把诚信找回来
，信心建立在诚信的基础上，“好房子”?建在诚信的基础上
。我们盼望着这一天早日到来。